Rainer Schünemann

Berichte aus der Bezirksversammlung Wandsbek

Städtebauliches Quartiersmonitoring für Eilbek

In der morgigen Bezirksversammlung fordern wir gemeinsam mit unserem grünen Koalitionspartner die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt auf, den Stadtteil Eilbek als ersten weiteren Hamburger Stadtteil nach dem laufenden Pilotprojekt im Bezirk Mitte in die Anwendung eines städtebaulichen Quartiersmonitorings aufzunehmen.
Das Quartiersmonitoring soll als Entscheidungsgrundlage für eine mögliche Soziale Erhaltungsverordnung für Eilbek dienen.
Damit reagieren wir auf die aktuellen sozialen und städtebaulichen Entwicklungen, die sich zunächst in einem rasanten Anstieg der Wohnungsmieten widerspiegeln. Eines der zentralen Ziele des SPD-Senats ist die Erhaltung und Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Neben der Forcierung des Wohnungsbaus muss die Beobachtung von Quartieren im Fokus stehen, in denen sich Verdrängungstendenzen abzeichnen. Bei entsprechendem Befund muss zeitnah reagiert werden können.
Der Übergang einer wünschenswerten Aufwertung von Stadtteilen zu überbordenden Sanierungen im hochpreisigen Segment und der Umwandlung in Eigentumswohnungen ist fließend. Das Quartiersmonitoring ist daher Frühwarnsystem und Basis für konkrete Maßnahmen zur Erhaltung sozialer Strukturen.

Hintergrund:
Leben und Wohnen in innerstädtischen Bereichen wird, wie in anderen Großstädten auch, in Hamburg immer beliebter. Im Zuge dessen ist die Nachfrage nach Wohnraum vor allem in den Stadtteilen rund um die Alster in den letzten Jahren stark gestiegen. Inzwischen dehnt sich der Nachfragedruck auf angrenzende Stadtteile aus. So wird auch Eilbek aufgrund der innenstadtnahen Lage und guten Verkehrsanbindung bei Wohnungssuchenden immer attraktiver. Entsprechend weist die aktuelle Wohnungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm 2014 Eilbek als Entlastungsstadtteil mit steigendem Nachfragedruck aus. Dies spiegelt sich im Mietpreisniveau wider. Bei Neuvermietungen liegen die Mieten in Eilbek bei 9,66 €/m2 kalt, und das mit steigender Tendenz, wie man es auf bekannten Immobilienportalen im Internet verfolgen kann. Der Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau erhöhte sich in Eilbek von 2008 bis 2012 um 31%. Der Anstieg der Mieten und Grundstückspreise lässt befürchten, dass es zu einer zunehmenden Verdrängung der angestammten Bevölkerung und einer unerwünschten Veränderung der Sozialstruktur kommen könnte.
Bedauerlicherweise sind die Instrumente zur Drosselung der Mieten bzw. der Verwertungsinteressen auf der Hamburger Landes- bzw. kommunalen Ebene recht begrenzt, da viele Aspekte auf Bundesebene geregelt sind, u.a. durch das Mietrecht, das Wirtschaftstrafgesetzbuch oder durch die Haushaltsansätze für die Städtebauförderung und den sozialen Wohnungsbau im Bundeshaushalt.
Einige Instrumente stehen jedoch auch auf Hamburger Ebene zur Verfügung. Dazu gehört die Soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in Zusammenhang mit der Umwandlungsverordnung. Durch diese Instrumente können Luxussanierungen gestoppt und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erheblich erschwert werden. In Hamburg ist diese Verordnung bereits vor längerer Zeit für die Neustadt erlassen und bis heute aufrecht erhalten worden. St.Pauli, St. Georg und weitere Stadtteile in den Bezirken Eimsbüttel und Altona (u.a. das Schanzenviertel) befinden sich derzeit im Aufstellungsverfahren. Bisher haben jedoch andere, ebenfalls „gefährdete“ Stadtteile zu wenig Aufmerksamkeit erfahren.
Ohne spezifische Datenlage kann keine Soziale Erhaltungsverordnung erlassen bzw. faktisch vollzogen werden. Es müssen wichtige Faktoren für die Entwicklung der sozialen und städtebaulichen Zusammensetzung eines Stadtteils erfasst und belastbar festgestellt werden, ob es in dem entsprechenden Bereich ein Aufwertungs- und Verdrängungspotential sowie einen Verdrängungsdruck gibt.
Diese Prüfung sollte auf die Erfahrungen der aktuellen „Pilotstudie städtebauliches Quartiersmonitoring“ im Bezirk Mitte zurückgreifen. Um die Voraussetzungen für den Erlass von Sozialen Erhaltungsverordnungen zu prüfen, wird dort anstelle einer bislang üblichen einmaligen Plausibilitätsprüfung ein begleitendes, mehrjährig angelegtes Monitoring für große Bereiche des Eilbeker Nachbarstadtteils Hamm sowie Horn und Borgfelde durchgeführt werden. Über das Monitoring sollen jederzeit Teilbereiche für potenzielle Soziale Erhaltungsgebiete identifiziert werden können. Die „Pilotstudie städtebauliches Quartiersmonitoring“ wird gemeinsam mit der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, die sich finanziell mit rund der Hälfte der Kosten beteiligt, verfolgt. Geplant ist ein erster Jahresbericht für Ende März 2014.
Dieses Vorgehen bietet den Vorteil, anhand der Indikatoren schneller auf veränderte Entwicklungstendenzen reagieren zu können. Man wird dann auf die bisherigen Plausibilitätsprüfungen verzichten und insgesamt die Zeit bis zur förmlichen Festlegung von Sozialen Erhaltungsverordnungen abkürzen können. Es handelt sich also um ein Frühwarnsystem für Gentrifizierung durch das zusätzlich zeitnah reagiert werden kann. Außerdem wird erwartet, dass das Strukturmonitoring eine juristisch schwer anfechtbare Begründung für soziale Erhaltensverordnungen liefert.

  • Lender Dieter sagt:

    hallo,

    ich bitte um Mitteilung was aus der bereits im Dez.2013 angedachten „sozialen Erhaltensverordnung“ bezüglich des Hamburger Stadtteiles Eilbek geworden ist.
    Die SPD wollte sich ja dafür starkmachen……

    Mit freundlichem Gruß, Dieter Lender

    • Schuenemann sagt:

      Hallo Herr Lender,

      vielen Dank für Ihre Nachfrage. Wir haben uns in der Tat dafür stark gemacht, dass es in Eilbek nicht zu Verdrängungseffekten etwa durch Luxussanierungen und Eigentumsumwandlungen kommt und die angestammte Bevölkerungsstruktur geschützt wird.

      Zur Prüfung, ob eine soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Stadtteil Eilbek sinnvoll und notwendig ist, wurde durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in Kooperation mit dem Bezirksamt Wandsbek als Vorstudie eine Plausibilitätsuntersuchung beauftragt.
      Zwischenzeitlich liegt das Ergebnis der Plausibilitätsprüfung vor. Es wurde im Mai 2018 dem Planungsausschuss der Bezirksversammlung vorgestellt. Nach den zur Verfügung stehenden statistischen Daten stellt sich die Entwicklung im Stadtteil bisher unauffällig dar.
      Gleichwohl kann nach allgemeinen Erkenntnissen und der Einschätzung beteiligter Experten derzeit nicht ausgeschlossen werden, dass perspektivisch Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse mit negativen städtebaulichen Folgen einsetzen könnten. Daher ist für eine abschließen- de Beurteilung die Gewinnung einer erweiterten Datengrundlage im Wege einer Repräsentativerhebung erforderlich, die einer entsprechenden Ermächtigung durch eine Rechtsverordnung und eines Aufstellungsbeschlusses für das Erhaltungsverordnungsverfahren durch den Senat bedarf. Auf dieser Grundlage können insbesondere detaillierte Haushaltsbefragungen erfolgen. Außerdem kann nach § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB während des Aufstellungsverfah- rens die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben für längstens ein Jahr ausgesetzt (zurückgestellt) werden.
      Das Verfahren wird auch nach Fassung eines Aufstellungsbeschlusses bis zu einer abschließenden Bewertung der gewonnenen Erkenntnisse ergebnisoffen durchgeführt.
      Das Bezirksamt hat nun die Fachbehörde um die Vorbereitung eines Aufstellungsbeschlusses und einer Verordnung über die Repräsentativerhebung durch den Senat gebeten. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen ist momentan damit befasst.
      Nochmal zusammengefasst: Es wird gerade ein Beschluss vorbereitet, mit dem einerseits eine Repräsentativerhebung durchgeführt wird und gleichzeitig noch vor Feststellung der sozialen Erhaltungsverordnung Vorhaben von Bauherren zurückgestellt werden können, die der zukünftigen Regelung entgegenstehen. Die aufwändige, zweistufige Prüfung der Notwendigkeit einer Erhaltungsverordnung (Plausibilitätsprüfung und Repräsentativerhebung) ist notwendig, da die Verordnung, die ja nicht unerheblich in Eigentumsrechte eingreift, am Ende auch rechtssicher sein muss.

      Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Informationen weiterhelfen.

      Beste Grüße, Rainer Schünemann

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